不動産投資は「買って終わり」ではない！　不動産投資に「失敗する人」が陥っている《3つの行動》があった

　不動産投資は「堅実」「安定収入」といった印象から、会社員や副業を検討する人たちに人気の資産運用です。最近では、SNSなどで「投資規模◯億円」「賃料収入◯◯万円達成」といった派手な広告が目立ちます。しかし、投資規模を拡大する、賃料収入をとにかく上げることが不動産投資の成功ではありません。

　筆者は、不動産投資における成功とは、「安定収入源の形成（フローの形成）」と「資産の形成（ストックの形成）」の両方を成し得たときだと考えています。逆に、ローン返済や維持費で手元にお金が残らない、資産価値が下がってしまう――。そうした状態は「失敗」といえるでしょう。不動産投資には多くの成功がありますが、同時に失敗のパターンも存在するのです。

　そこで今回は「不動産投資に失敗する人が陥りやすい3つの行動」を解説します。自身に当てはまっていないか、ぜひチェックしてみてください。

不動産投資に失敗する人（1）初期設定を誤る

　不動産投資は、購入時の初期設定を間違うと、いくらその後の管理・運営を上手に行ったとしても、リカバリーが極めて困難になり、失敗へとつながります。

　特に、不動産投資で失敗する人の中には、「なぜ不動産投資を行うのか」「なぜこの物件を選ぶのか」といった目標が曖昧なまま、購入に踏み切ってしまうケースがあります。しかし、目的が不明確なままでは、その後の戦略や判断基準も定まらず、場当たり的な運用に陥りやすくなり、不測の事態が起きたときも、軸がないために柔軟な対応ができず、結果的にキャッシュフローの悪化や資産価値の低下につながってしまうのです。

「月々の安定した副収入を得たい」「将来の売却益を狙いたい」「節税スキームを活用して手元に残るお金を増やしたい 」といったように、不動産投資には目的に応じた戦略があります。そして、その目的によって、適した物件タイプやエリア、購入のタイミング、融資の組み方なども大きく変わってきます。最初に「なぜ不動産投資をするのか」、そして不動産投資を行うにあたり、「目標を定量面・定性面で定めておく」こと。それが成功への第一歩であり、すべての判断軸となるのです。

　こうした初期設定に加えて重要なのが、物件購入時の「エリア選定」です。どれだけ戦略が明確でも、誤ったエリアを選んでしまえば、想定した収益は得られません。実際には、エリア選定の考え方を誤っている投資家も少なくなく、特によくあるのが「自分が住みたいエリア」に狙いを定めて物件を探してしまうケースです。

　リクルート（東京都千代田区）が発表している「SUUMO 住みたい街ランキング2025」によると、上位は「横浜」「大宮」「吉祥寺」や「梅田」「西宮北口」など、関東・関西ともに誰もが知る人気エリアが占めています。自宅購入や賃貸であれば、こうした“自分が住みたい街”を基準に選ぶのは自然な考え方でしょう。しかし、不動産投資においては、「住みたい場所＝買うべき場所」とは限りません。

　例えば、同じような物件でも、人気エリアでは不人気エリアの2倍以上の価格で取引されることがあります。しかし、賃料は比例して2倍になるわけではありません。このように、物件価格の上昇に対して賃料の上昇幅が限定的であるため、人気エリア物件は表面利回り・実質利回りともに低くなり、キャッシュフローが出にくくなります。この構造が、人気エリア物件の利回りを押し下げ、収益性を大きく損なう原因となります。

「憧れの街に物件を持ちたい」という気持ちは理解できますが、資産形成の初期段階では、投資効率を重視したエリア選定、収益性の高い物件を優先すべきです。まずはキャッシュフローを生み出せる投資から始め、徐々に規模を拡大していくことが、堅実な投資成功への道です。なお、相続対策や資産保全を目的とした投資であれば、目的や立場によって選ぶべき物件やエリアは大きく異なるという点も理解しておく必要があります。