「マンション購入」で失敗したくない！　不動産のプロが教える、購入前に絶対確認するべき「8つのポイント」

　マンションの購入には、資金計画から物件選び、引き渡しまでさまざまな注意点があります。この注意点を押さえておくことで、安全な資金計画の立案や、満足度の高い物件選びが可能です。そこで、マンションの購入における注意点や、物件選びで見るべき「8つのポイント」について、不動産・建築領域等を活用した資産価値共創事業を展開する大和財託代表取締役CEOの筆者が解説します。

（1）エリア選び

　マンション購入を考え始めたら、最初に悩むのが「エリア選び」ではないでしょうか。どんな場所に住むのかはその後の暮らし方にも関わるので、慎重に考えたいものです。

　もちろん予算との兼ね合いはありますが、沿線や駅距離、スーパー、病院など生活に必要な施設がどのくらい充実しているのかは重要なポイントとなります。また、地域によって子育て環境や教育環境が異なることが多く、自治体によって子育て支援制度にも違いがあるので、お子さんがいるご家庭は事前にチェックしておきましょう。

（2）正しい資金計画を立てる

　マンションを購入する際は、自分の年収や預貯金（資産）をもとに、適切な物件価格を算出することが大切です。借り入れができるからといって高額な物件を購入すると、生活に支障が出てしまいます。

　物件費用の算出に際し、まずは、金融機関の融資審査について押さえておきましょう。審査金利によって、年収に対してどれくらいの返済割合になるかが審査の基準となります。一般的には、「審査金利での返済額÷年収＝40％」までが上限となります。返済割合が低ければ低いほど審査は通りやすくなりますが、金融機関が定める基準を超える場合、住宅ローンの借入ができなかったり、借入額が減ったりする可能性があります。

　なお、住宅ローンには「変動金利」「一定期間固定金利」「全期間固定金利」の 3 つの種類があります。不動産会社から言われるままに契約するのではなく、しっかり比較検討した上で、自分に合ったローンを選ぶようにしましょう。

（3）諸費用・初期費用を把握する

　適切な資金計画を立てるために、必要となる諸費用・初期費用を把握しておきましょう。これは、マンションを購入する際の主な費用項目と内容、金額の目安をまとめた表です。予定している購入価格をもとに、必要な金額を把握するためにご参考ください。

（4）市場価格を正しく把握する

　マンションの適正な価格を判断するためには、「市場価格」と照らし合わせることが重要です。市場価格とは、実際に売買されている不動産の価格を指し、「市場性」「費用性」「収益性」をもとに決まります。これらの要素を理解し、市場価格を正確に把握することで、割高で購入するリスクを回避することが可能です。

・市場性……一般的な物件の場合には、その物件と似たような物件の過去の取引事例が参考にされています。

・費用性……特に新築物件の場合には、土地の仕入れ価格や建設価格や広告宣伝費、その他物件を建てるにあたって発生した費用が参考にされています。

・収益性……主に投資用として物件購入をする場合には、利回りを意識して、その物件の周辺物件の価格が参考にされています。